In vier Urteilen vom 24. November 2005 hat das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) bisherige Rechtsprechung zum großflächigen Einzelhandel präzisiert, teilweise aber auch davon abweichende Entscheidungen getroffen – darunter zur Großflächigkeit, Funktionseinheit und Verkaufsfläche. (Urteilsnachweis s. u.)

So hat das Bundesverwaltungsgericht, abweichend von seiner langjährigen Rechtsprechung, die Schwelle zur Großflächigkeit von Einzelhandelsprojekten von bisher 700 auf 800 qm Verkaufsfläche angehoben.

Das Gericht äußerte sich auch erneut zu der Frage, unter welchen Voraussetzungen die Verkaufsflächen einander benachbarter Einzelhandelsbetriebe bei der baurechtlichen Unterscheidung zwischen einem Einzelhandelsgroßprojekt (im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO) und einer Agglomeration bzw. „Laden-Ansammlung“ addiert werden dürfen.

Schließlich war auch die Definition der Verkaufsfläche erneut Gegenstand der höchstrichterlichen Rechtsprechung.

1. Zur Großflächigkeit

In Fortführung bisheriger Rechtsprechung hat das Gericht die Schwelle zur Großflächigkeit bei der Beurteilung von Einzelhandelsvorhaben von bisher 700 qm Verkaufsfläche (vgl. dazu Urteil zuerst vom 22.05.1987, Az. 4 C 19.85) auf 800 qm Verkaufsfläche angehoben. Für Baugenehmigungsverfahren bei Einzelhandelsvorhaben hat dies zur Folge, dass die oft zeit- und kostenaufwendige und ergebnisoffene Widerlegung der Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 BauNVO 1977/1968/1990 erst ab 800 qm Verkaufsfläche vorgeschrieben ist. Auswirkungen auf das Marktgeschehen ergeben sich als Folge dieser Anhebung der Schwelle zur Großflächigkeit unter anderem dadurch, dass der bereits starke Wettbewerbsdruck der Betriebsform Discounter auf die mit deutlich breiterem und tieferem Sortiment und entsprechend höherer Verkaufsfläche agierenden Vollversorger weiter zunehmen dürfte. Denn Discounter werden ihre Angebotstiefe- und breite den in Konkurrenz stehenden Vollversorgern künftig weiter annähern können – ohne den von zeitgemäß dimensionierten Lebensmittel- und Verbrauchermärkten (ca. 1.200 bis 1.500 qm Verkaufsfläche) meist zu erbringenden Verträglichkeitsnachweis (Widerlegung von § 11 Abs. 3 BauNVO 1990).

In einem weiteren Urteil (Nachweis s.u.) vom 29. November 2005 zum Begriff der „Großflächigkeit“ von Einzelhandelsvorhaben hat das Gericht klargestellt, dass die Pflicht zur Widerlegung der Vermutungsregel des § 11 Abs. 3. BauNVO für alle Einzelhandelsgroßprojekte gilt, unabhängig davon, ob sie

• von vornherein in der zu beurteilenden Größe oberhalb der Schwelle zur Großflächigkeit errichtet werden sollen oder
  
  
• als bereits bestehende großflächige Einzelhandelsbetriebe mit einem neuen Bauantrag erweitert werden sollen.

Laut Urteilsbegründung trägt die Größe der Verkaufsfläche zur „Kapazität, Wettbewerbskraft und Attraktivität eines Handelsbetriebes bei“. Folglich könne auch die Erhöhung der Verkaufsfläche Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO 1990 zur Folge haben. Im zu entscheidenden Fall ging es dabei um die Erweiterung von 748 auf etwa 1.000 qm Verkaufsfläche.

2. Zur Funktionseinheit

Die Frage, ob mehrere benachbarte Einzelhandelsbetriebe zusammengenommen eine sogenannte „Funktionseinheit“ bilden, beschäftigt die Gerichte seit langem. Geht es doch bei der Beantwortung der Frage nach der Funktionseinheit um wichtige Ausgangskriterien für Entscheidungen über Baugenehmigungen und damit über den Markteintritt von Einzelhandelsprojekten. So kann die Addition der Einzelhandelsverkaufsflächen eine die Schwelle zur Großflächigkeit im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO überschreitende Verkaufsfläche mit der Pflicht zu der meist zeit- und kostenaufwendige Widerlegung der Vermutungsregel des § 11 Abs. 3 BauNVO 1990 nach sich ziehen. Außerdem ist die Addition der Verkaufsfläche im Sinne einer Funktionseinheit Voraussetzung für die baurechtliche Einstufung einzelner, benachbarter Einzelhandelsbetriebe als Einheit im Sinne eines „Einkaufszentrums“ gem. § 11 Abs. 3 BauNVO 1968 bzw. § 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO 1977/1986/1990. (Mit der rigiden Rechtsfolge, dass sie nur in Sondergebieten (SO) zulässig sind. In Baugebieten nach der BauNVO 1968 setzt das dann in der Regel die Neuaufstellung eines Bebauungsplanes in Anpassung an aktuell geltendes Baurecht BauNVO 1990 voraus.)

In seiner aktuellen Entscheidung zur Frage der Funktionseinheit verdeutlichte das Gericht noch einmal die engen Grenzen, die der Einstufung benachbarter Einzelhandelsbetriebe als „Funktionseinheit“ gesetzt sind. Hervorgehoben wird, dass die Voraussetzung erfüllt sein kann (u.a.) bei:

• gemeinschaftlich abgestimmter Teilnahme mehrerer eng benachbarter Betriebe am Wettbewerb (Kommentar IHK Hannover: Nicht eindeutig geklärt ist dabei, was unter „gemeinschaftlicher Abstimmung“ zu verstehen ist: Schließt sie jeden Wettbewerb der Betriebe der Funktionseinheit untereinander aus? Wie würde sich dann ein solcher Ausschluss mit der unter der Regie eines Centermanagements häufig gezielt geplanten, Wettbewerb einschließenden Nachbarschaft miteinander in Konkurrenz stehender Branchen in Shopping-Centern und einheitlich geplanten Einkaufszentren vertragen?).
  
  
• Unterbringung der einzelnen Betriebe in einem einheitlichen Gebäude.

Als weitere Voraussetzungen für eine „Funktionseinheit“ einander benachbarter Betriebe bestätigt das Gericht

• die gemeinsame Nutzung betrieblicher Kapazitäten – etwa durch Vorhaltung eines gemeinsamen Parkplatzes,
  
  
• die aus Sicht des Kunden „nach Art eines typischen Einkaufszentrums“ als Einheit in Erscheinung tretende Verbundenheit der verschiedenen Läden/Märkte untereinander.

3. Zur Verkaufsfläche

Das Bundesverwaltungsgericht bekräftigt und bestätigt seine Rechtsprechung zur Definition der Verkaufsfläche. Das Gericht hatte bereits mit Urteil vom 27.04.1990 (Az. 4 C 36.87) entschieden, dass unter der Verkaufsfläche der Teil der Geschäftsfläche zu verstehen ist, „auf dem üblicherweise die Verkäufe abgewickelt werden (einschließlich Kassenzone, Gänge, Schaufenster und Stellflächen für Einrichtungsgegenstände sowie innerhalb der Verkaufsräume befindliche und diese miteinander verbindenden Treppen und Aufzüge)“. Das Gericht hat mit seiner Entscheidung vom 24.11.2005 nun erneut bestätigt, dass bei der Ermittlung der Verkaufsfläche alle Flächen einzubeziehen sind, die vom Kunden betreten werden können oder die er zu Kaufzwecken einsehen kann, die aber aus hygienischen oder anderen Gründen vom Kunden nicht betreten werden dürfen, wie etwa eine Fleischtheke mit Bedienung. Auch der Bereich, in den die Kunden nach der Bezahlung gelangen, ist in die Verkaufsflächenberechnung einzubeziehen. Neu ist, dass auch Flächen von Pfandräumen, die vom Kunden betreten werden können, zur Verkaufsfläche gehören. Sie werden unter dem Gesichtspunkt der Verkaufsanbahnung der Verkaufsfläche zugerechnet. Bei einem nachträglichen Anbau von Pfandräumen ist deshalb besonders darauf zu achten, dass dabei nicht die Schwellenwerte zur Großflächigkeit im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO überschritten werden.

Veröffentlichung der Urteile:

1. zur Großflächigkeit, Funktionseinheit und Verkaufsfläche: insgesamt 4 Urteile vom 24.11.2005
   - Az. 4 C 10.04
   - Az. 4 C 14.04  
   - Az. 4 C 3.05
   - Az. 4 C 8.05 
   
   
2. zur Verkaufsfläche und Auslösung der Regelvermutung wegen Großflächigkeit im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO 1990 bei Bauanträgen: BVerwG 4 B 72.05, Urteil vom 29.11.2005.  

IHK Hannover, Industrie und Verkehr, Dipl.-Ing. Gerhard Hoppe, Tel. (05 11) 31 07-276, Fax (05 11) 31 07-430, E-Mail: hoppe(at)hannover.ihk.de.

19.01.2006