Planen & Bauen

Gewerbliche Nutzung einer Wohnung: Auf Genehmigung achten!

Gerade für Existenzgründer ist der kostensparende Start in die unternehmerische Tätigkeit nicht selten oberstes Gebot. Was liegt da näher, als den Einstieg in die Selbständigkeit in den eigenen vier Wohnwänden zu wagen? Das aber kann riskant, weil baurechtlich unzulässig sein und unter Umständen sogar ein Klagerecht gestörter Nachbarn zur Folge haben. Denn es gelten teilweise sehr restriktive baurechtliche Vorschriften für die Zulässigkeit gewerblicher oder freiberuflicher Tätigkeiten in Wohngebieten. Deshalb ist frühzeitige Information über die Möglichkeit zur Nutzung der Wohnung für gewerbliche Zwecke dringend notwendig.
Handelt es sich um eine Wohnung in einem nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) als sogenanntes Allgemeines Wohngebiet (WA) einzustufendes bzw. um ein als Allgemeines Wohngebiet in einem Bebauungsplan festgesetztes Baugebiet der Gemeinde (vgl. Bebauungspläne), so kann die Nutzung der Wohnung für gewerbliche Zwecke unzulässig sein. Ist dies nicht der Fall, wird sie aber im Regelfall zumindest genehmigungsbedürftig sein. Dabei richtet sich der Umfang der Genehmigung in erster Linie nach der geplanten Nutzung. Bei einer Tätigkeit beispielsweise in einem Arbeitszimmer oder an einem Telearbeitsplatz, ohne weitere Angestellte innerhalb der eigenen Wohnung, die sich nach außen (gegenüber der Nachbarschaft) nicht bemerkbar macht, ist in einigen Kommunen bereits eine einfache Anzeige der Nutzung bei der zuständigen kommunalen Stelle (Bauamt, Bauordnungsamt etc.) ausreichend.  
Noch restriktiver als in Allgemeinen Wohngebieten sind die Einschränkungen für gewerbliche Tätigkeiten - nicht nur in Wohnungen - innerhalb von sogenannten Reinen Wohngebieten (WR).
Da die Reinen Wohngebiete baurechtlich den höchsten Schutzanspruch vor jeder Störung durch gewerbliche Tätigkeit genießen, ist dort jede Nutzung unzulässig, von der nach dem Typ der Tätigkeit störende Auswirkungen auf die Nachbarschaft grundsätzlich nicht ganz auszuschließen sind. Das wird daran deutlich, dass selbst „nicht störendes“ Gewerbe außerhalb von Wohnungen dort nur ausnahmsweise zulässig ist. Und diese in den §§ 3 und 4 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) im einzelnen genannten Ausnahme-Nutzungen kann die Gemeinde im betreffenden Bebauungsplan zulassen, muss es aber nicht.
Einzige Ausnahme zu Gunsten allgemein zulässiger Berufsausübung in Wohnungen innerhalb von Reinen und Allgemeinen Wohngebieten sind die sogenannten „freie Berufe“ und die mit ihnen artverwandten Tätigkeiten (vgl. § 13 BauNVO) – allerdings nur bis zu einem bestimmten Anteil der Raumausnutzung eines Wohngebäudes und nur bis zu bestimmten, aus der Rechtsprechung entwickelten Höchstgrenzen z. B. der ggf. zu erwartenden Kundenfrequenz oder der Anzahl der Angestellten. Zur Abgrenzung der „freien Berufe“ von den „Gewerbebetrieben“ liefert das Steuerrecht Abgrenzungskriterien, die für die baurechtliche Unterscheidung zwar hilfreich sein können, im Hinblick auf das Störpotential der betreffenden Berufsausübung für eine Entscheidung über die Zulässigkeit aber nicht bindend sind.

Wichtig!

Die vom Wohnsitz unabhängige Anmeldung eines Gewerbes (in der Regel beim örtlichen Ordnungsamt) ist nicht gleichzusetzen mit der Entscheidung der Baugenehmigungsbehörde (Bauordnungsamt) über die baurechtliche Zulässigkeit der Ausübung des Gewerbes in einem bestimmten Baugebiet/auf einem Baugrundstück/in einem Gebäude.
Es folgen einige aus dem geltenden Baurecht (Baunutzungsverordnung 1990), aus der Gesetzeskommentierung und aus der Rechtsprechung entnommene Kriterien, die einen ersten Anhalt zur Frage der Zulässigkeit gewerblicher oder beruflicher Tätigkeit in Wohnungen innerhalb von Wohngebieten geben. Die Aufstellung ist nicht vollständig und kann ihrerseits Ausnahmen beinhalten.

Gewerbliche und freiberufliche Nutzung in Wohngebieten

A Unzulässig/ausnahmsweise zulässig:
  • in Allgemeinen Wohngebieten und Reinen Wohngebieten, wenn der Bebauungsplan, in dessen Geltungsbereich das Wohnhaus steht, die grundsätzlich zulässige, nicht störende gewerbliche Nutzung und/oder die freiberufliche Tätigkeit als unzulässig oder nur ausnahmsweise zulässig festgesetzt ist (zur allgemeinen oder ausnahmsweisen Zulässigkeit gewerblicher Nutzung in Reinen Wohngebiete vgl. § 3 Abs. 3 Baunutzungsverordnung – BauNVO -, in Allgemeinen Wohngebieten vgl. § 4 Abs. 2 und Abs. 3 BauNVO. Zu Gebäuden und Räumen für freie Berufe und deren Zulässigkeit in den Baugebieten vgl. § 13 BauNVO).
  • Tätigkeiten, die einen verstärkten, in Wohngebieten unerwünschten, weil „störenden“ Ziel- und Quellverkehr erwarten lassen.
  • Nutzungen für die nicht ausreichend Parkplätze (gemäß § 47 Niedersächsischer Bauordnung, Anlage „Richtzahlen für den Einstellplatzbedarf) in Wohngebieten bereitgestellt werden können

B Zulässig in Wohnungen:
  • „Wohnartige“ Nutzungen,
    • deren damit verbundene Tätigkeit inhaltlich Beschäftigungen vergleichbar ist, die mehr oder weniger in jeder Wohnung stattfinden können;
    • in Eigentumswohnungen, wenn die selbe Wohnung zugleich als Wohnung genutzt wird;
    • auch wenn sie in Wohneinheiten ausgeübt wird, die nicht mit dem eigenen Wohnen in Verbindung stehen.
    • wenn nicht bereits mehr als die Hälfte der Wohnfläche eines Wohnhauses in Anspruch genommen wird.
    • bis zu einer von der Rechtsprechung bislang sehr uneinheitlich angegebenen Begrenzung der Höchstfläche einer Wohnung.
    • Freie Berufe und vergleichbare Berufe, solange sie eigenverantwortlich tätig sind; dann auch, wenn sie fachlich vorgebildete angestellte Arbeitskräfte beschäftigen.
C Im Regelfall zulässige (freiberufliche) Tätigkeiten (auch) in Wohnräumen:
Arztpraxis, Anwaltspraxis, Masseur, Fußpflege, Hebamme, Krankenschwester, Auktionator, Hausverwalter, Vermessungsingenieur, Architekt, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, vereidigter Buchprüfer, Steuerbevollmächtigter, Heilpraktiker, Krankengymnast, Journalist, Dolmetscher, (...).
Es empfiehlt sich dringend, vor der Aufnahme einer gewerblichen Tätigkeit in einem Wohngebiet zunächst bei der für Baugenehmigungen und/oder Nutzungsänderungen (hier ggf. von: „Wohnen“ in „Gewerbe“) zuständigen Baugenehmigungsbehörde ((Bauamt, Bauordnungsamt, etc.). Auskunft darüber einzuholen, ob und ggf. unter welchen einschränkenden Voraussetzungen an dem betreffenden Wohnstandort bzw. in einem Wohngebäude die Ausübung beruflicher Tätigkeit zulässig ist.
Erste Auskünfte über Fragen zur Zulässigkeit gewerblicher Nutzung in Wohngebieten gibt die IHK.