Informationen zur Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf Grundbesitz. Dies sind im Wesentlichen alle bebauten und unbebauten Grundstücke. Die Grundsteuer ist im Grundsteuergesetz geregelt. Es gibt zwei Arten: Zum einen die „Grundsteuer A“ für das Land- und Forstwirtschaft Vermögen und zum anderen die „Grundsteuer B“ für alle übrigen bebauten oder unbebauten Grundstücke.

Von der Grundsteuer sind grundsätzlich alle Unternehmen betroffen – ob‎ als Mieter oder Eigentümer. Schuldner der Grundsteuer ist der bürgerlich-rechtliche bzw. wirtschaftliche Eigentümer des Grundbesitzes. Die Grundsteuer gehört zu den laufenden öffentlichen Lasten und somit zu den Betriebskosten eines Grundstücks. Sie kann im Falle einer Grundstücksvermietung/-verpachtung auf den Mieter/Pächter umgelegt werden.

Noch bis Ende 2024 wird der Grundsteuerwert nach dem Bewertungsgesetz ermittelt. Das Finanzamt erlässt einen sogenannten Einheitswertbescheid. Auf Basis des Einheitswerts ermittelt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag. Hierbei wird der Einheitswert mit einem Tausendsatz, der sogenannten Steuermesszahl multipliziert. Die Steuermesszahl beträgt:

•    bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben sechs Promille,
•    bei Einfamilienhäusern 2,6 Promille,
•    bei Zweifamilienhäusern 3,1 Promille und
•    bei sonstigen Immobilien 3,5 Promille.

Das Finanzamt erlässt hierüber einen Grundsteuermessbescheid, der die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuerschuld ist. Die Gemeinde erhält davon eine Zweitschrift und wendet auf den Grundsteuermessbetrag ihren individuellen Grundsteuerhebesatz an, indem sie den Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert. Hierdurch wird die zu zahlende Grundsteuer ermittelt.

Ab 2025 wird die Grundsteuer auf einer neuen Grundlage berechnet. Notwendig wurde dies, weil das Bundesverfassungsgericht die bisherige Besteuerung auf Basis der Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt und eine gesetzliche Neuregelung gefordert hatte. Im November 2019 hat der Gesetzgeber auf Bundesebene ein komplexes Modell verabschiedet (Bundesmodell). Den Ländern wurde über eine Öffnungsklausel die Möglichkeit eingeräumt, ein eigenes Landesrecht für die Grundsteuer zu schaffen. Niedersachsen hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und am 7. Juli 2021 ein eigenes Grundsteuergesetz verabschiedet. Das Niedersächsische Grundsteuergesetz (NGrStG) (nicht barrierefrei, PDF-Datei · 89 KB) basiert auf einem Flächen-Lage-Modell, das neben der Grundstücksfläche auch die Lage des Grundstücks in die Berechnung einbezieht.

Damit die neue Grundsteuer ab 2025 erhoben werden kann, ist zunächst eine Neubewertung aller Grundstücke notwendig. Jeder Eigentümer eines Grundstücks ist verpflichtet eine Grundsteuererklärung elektronisch bei seinem Finanzamt abzugeben. Die Frist zur Abgabe endet am 31. Dezember 2023.

Für die Erklärung sind nur wenige Angaben erforderlich, wie die Adresse und die Flächengrößen des Grundstücks sowie die Wohn- und/oder Nutzflächen des Gebäudes. Maßgebend sind jeweils die Verhältnisse am 1. Januar 2022.

Das bisherige dreistufige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer bleibt erhalten. Danach berechnet sich die Grundsteuer wie folgt:

1. Stufe: Ermittlung der Äquivalenzbeträge

Die in der Grundsteuererklärung angegeben Flächen werden mit gesetzlich vorgegebenen wertunabhängigen Äquivalenzzahlen und dem Lage-Faktor multipliziert. Der Lage-Faktor fällt umso höher aus, je besser die Lage ist. Um dies zu beurteilen, wird der Bodenrichtwert für das Grundstück mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert in der Gemeinde verglichen.

          Grundstücksfläche x Äquivalenzzahl 0,04 Euro/m² x Lagefaktor

   +     Gebäudeflächen x Äquivalenzzahl 0,50 Euro/m² x Lagefaktor
   =    Äquivalenzbeträge (Grund und Boden, Gebäude) 

 
Die Äquivalenzbeträge werden durch den Steuerbescheid bekannt gegeben. Dieser enthält die Höhe der Äquivalenzbeträge und die Zurechnung des Grundstücks zur jeweiligen Eigentümerin oder zum jeweiligen Eigentümer.

2. Stufe: Ermittlung des Grundsteuermessbetrages 

Anschließend stellt das zuständige Finanzamt den Grundsteuermessbetrag in einem Messbescheid fest. Hierfür multipliziert es die in der ersten Stufe festgestellten Äquivalenzbeträge des Grundstücks mit der Steuermesszahl.

Der Grundsteuermessbescheid geht an die Grundstückseigentümerin oder -eigentümer und an die zuständige Stadt oder Gemeinde, in der das Grundstück liegt.

3. Stufe: Ermittlung der Grundsteuer 

Erst 2025 erhalten die Grundstückseigentümer von ihrer Kommune neue Grundsteuerbescheide. Die Höhe der Grundsteuer wird durch den Beschluss eines neuen Hebesatzes bestimmt. Der Hebesatz ist ein einheitlicher Prozentsatz, der auf den Grundsteuermessbetrag in einer Gemeinde angewendet wird. Die Multiplikation des vom Finanzamt ermittelten Grundsteuermessbetrags mit dem Hebesatz der Gemeinde ergibt die ab 2025 zu zahlende Grundsteuer. Die bisherigen Hebesätze gelten bis 2024. Die Gemeinden müssen neu rechnen und dabei auch einen aufkommensneutralen Hebesatz, also einen Hebesatz, der sich ergäbe, wenn die Höhe des Grundsteueraufkommens gleichbliebe, veröffentlichen. Die Höhe der ab 2025 zu zahlenden Grundsteuer steht daher frühestens im Jahr 2024 fest. Bis 2024 wird die Grundsteuer noch auf Grundlage des bisherigen Einheitswerts erhoben.

Die Grundsteuer wird in der Regel für ein Kalenderjahr festgesetzt. Hat die Gemeinde jedoch den Hebesatz für mehrere Jahre festgelegt, kann sie die Grundsteuer auch für mehrere Jahre im Voraus festsetzen. 

Die Grundsteuer wird zu je einem Viertel ihres Jahresbeitrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Die Grundsteuer kann auch auf Antrag am 1. Juli in einem Jahresbetrag entrichtet werden. Die Grundsteuer ist stets an die Gemeinde zu zahlen. 

Eine Übersicht über die aktuellen Hebesätze für die Gewerbesteuer sowie die Grundsteuer B in Niedersachsen sowie eine bundesweite Übersicht finden Sie hier:

Die IHK Hannover bedankt sich bei den Kommunen, die bei der Erstellung der Übersicht durch die Übermittlung ihrer Daten unterstützen.